Квартира у моря – стоит ли покупать?
Классно иметь квартиру на берегу моря – хочешь сам отдыхай, хочешь сдавай за бешеные деньги, а цены постоянно растут и спрос большой – продать быстро и легко. Именно так зазывают покупать квартиры на Черноморском побережье.
НО ТАК ЛИ ВСЁ ХОРОШО?
1. ДОКУМЕНТЫ
- Под видом квартиры продают долю в частном доме или гараж.
- Занижение стоимости (уход от 13% налога). Налог потом заплатит покупатель, при продаже.
- Продажа самостроя (нет разрешительной документации). Снесут без компенсации.
- Подделка данных о квартире - приписки площади, исправления статуса и планировки объекта.
- Продажа арендованной квартиры по доверенности или поддельным документам.
- Покупка по ДДУ (Договор Долевого Участия), при этом передача денег застройщику типа в долг под расписку.
2. КВАРТИРА
- Фейковые объявления. Продают шикарную квартиру по хорошей цене, по телефону говорят, что квартира есть. Клиент готовит деньги, приезжает (часто из другого региона), а ему говорят: - Только что за квартиру получен аванс… Но не расстраивайтесь, раз уж приехали, давайте посмотрим другие, у нас как раз есть ещё. Реальные варианты отличаются более высокой ценой и характеристики у них хуже (месторасположение, площадь, вид из окна, ремонт).
- Неликвидные квартиры. Например, покупателю впаривают квартиру далеко от моря, рассказывая, что есть автобус/маршрутка на которой удобно добраться за 15-20 минут, зато не надо переплачивать. Сдать такую квартиры сложно и только задёшево.
- Апартаменты вместо квартиры. Налог на недвижимость в несколько раз выше, прописаться нельзя, коммунальные платежи выше, при продаже дешевле.
- Дом, в котором куплена квартира – долгострой. Обещают сдать скоро (в этом/следующем году), но ждать придётся много лет. В итоге, деньги покупателя заморожены в стройке.
- Дом по документам сдан за взятки, но имеет кучу недоделок – нет лифтов, коммуникации не рассчитаны на такое большое количество квартир. И тогда владельцами квартир приходиться объединяться, покупать лифты, делать входную группу и отделку подъезда. Прокладывать коммуникации (воду, электричество, канализацию), которые выдержат нагрузку их дома.
3. ЦЕНЫ
- Рост цен остановился (ну или почти). Есть квартиры, которые вырастут в цене, но чтобы их купить надо хорошо знать рынок жилья. Покупателю в первую очередь будут предлагать жуткий неликвид, ведь хорошие и так покупают.
- Если купить квартиру с кривыми документами, то продать её даже за ту же сумму будет весьма сложно.
4. ОКУПАЕМОСТЬ
Допустим вы купили квартиру за 12 млн. руб. В сезон сможете сдать по 3.000 руб./сутки (~70-80 тыс./мес. с учётом простоя), в не сезон 25.000 руб./мес. Считаем: 4 месяца сезон (300.000 руб.) + 8 месяцев не сезон (200.000 руб.) = 500.000 руб./год.
12.000.000 / 500.000 = 24 года окупаемость.
Не забываем, что раз в несколько лет надо тратить деньги на ремонт, обновление мебели и техники, платить коммуналку и налог. И тогда срок окупаемости увеличиваться до 26-28 лет.
КАКОЙ ВЫХОД?
Не спешите продавать свою недвижимость и мчаться покупать квартиру на Черноморском побережье. Сначала поживите, узнайте сможете ли вы найти работу, досуг, необходимое медицинское обслуживание.
Посмотрите все подходящие объекты, обязательно проверьте документы не только квартиры, но и продавца, а также и предыдущего владельца.
Решение принимайте на холодную голову после арифметических расчётов, чтобы понимать, выгодно покупать или нет.
Используйте главное правило: покупать только то, что смогу легко продать хотя-бы за те же деньги!
